Care a fost primul semn că vine criza, acum 6-7 ani? Dacă mai țineți minte, a fost un blocaj aproape total pe piața construcțiilor. La noi, și aiurea. În fond, prima etapă a crizei a fost spargerea celebrei ”bule imobiliare”, mai întâi la americani, pe urmă și în restul lumii. După imobiliare, au picat băncile. Pe urmă a venit criza datoriilor suverane, exemplul Greciei fiind cel mai cunoscut. În fond, toate se legau. Se câștiga bine, ca urmare toate prețurile creșteau, mai ales la construcții, nu se mai putea lua ceva decât pe credit. Când prețurile au crescut prea mult, n-a mai cumpărat nimeni, deci nu s-a mai construit, deci s-a prăbușit sectorul, au apărut mii de șomeri care n-au mai avut bani să-și ramburseze creditele, deci și băncile au început să gâfâie, că nu găseau cumpărători pentru casele scoase la mezat, statele au intervenit și au pompat bani luați de la FMI în sistemul bancar, n-au mai putut nici ele plăti etc. Nu vă mai povestim cum a fost, că știți și singuri. Care ar trebui să fie primul semn că lucrurile se îndreaptă? Exact. Revigorarea construcțiilor.

Punctele fierbinţi
Iar la Iași a reînceput să se vorbească de construcții. De proiecte de locuințe am mai vorbit. Hai să vedem cum stă treaba pe celălalt sector, respectiv construcțiile pentru firme. Birourile, mai exact. Pe multe, le știți, că treceți pe lângă ele fie zilnic, fie măcar în weekend, când ieșiți cu familia la plimbare. Pe altele, le vedeți cum răsar, hodoronc-tronc, în plin centrul Iașului, de te și miri unde s-a mai găsit loc pentru ele. Pe Sf. Lazăr, Iulian Dascălu s-a apucat de o nouă clădire de birouri clasa A, parte din United Business Center. A cincea clădire din centrul ăsta. Șapte etaje, un hectar și jumătate de birouri, parcare subterană pe două niveluri. Din punct de vedere imobiliar vorbind, Palas este un proiect de succes. Prin birourile scoase la închiriat găsești firme mari, precum Endava, Amazon, Reiffeisen, Groupama și alții, că nu vrem să facem reclamă cuiva. Prin preajmă, Vega construiește și ea o clădire de birouri, de zece etaje. Parcarea, tot subterană, cu 344 de locuri. La suprafață, vor fi doar trei, că nu ai unde să faci mai multe. Cam la orice oră treceți pe-acolo, veți vedea că se lucrează. Inclusiv noaptea, că timpul este bani, iar dacă vremea este încă frumoasă, de ce nu? Pe Elena Doamna se lucrează din nou la centrul de afaceri al Bursei Moldovei, a lui Vârlan, Dumnezeu să-l odihnească. Blocat temporar după moartea inițiatorului, proiectul a pornit din nou. Trei etaje, 48 de birouri. Fostul magazin universal Moldova va fi transformat în clădire de birouri. Zece milioane euro investiție, 11.600 mp de birouri în final.

Medie: 1 hectar/an
Ați înțeles ideea. Se construiește din nou, dar nu într-un ritm la fel de înfocat precum în 2007 – 2008. Se construiește mai cu cap, dar asta nu înseamnă că se construiește puțin. Ci cât trebuie, unde se câștigă sigur. Punct ochit, punct lovit. Anul trecut erau 14 hectare de spații de birouri în Iași, față de doar 7 hectare în 2007, adică atunci când economia duduia. În 7 ani, spațiile de birouri s-au dublat, crescând cu un ritm de 10 -12.000 mp în fiecare an. La ora actuală, Iașul este pe locul doi în țară, după București, dacă ne referim la metri pătrați de birouri la mia de locuitori. Punctul comun, aproape tot ce se construiește este în centrul civic, de ai zice că centrul ăsta e de cauciuc, de încap atâtea. Excepțiile s-ar numi zona semicentrală, Păcurariul și fosta zonă industrială, unde lipsa de interes pentru spații este suplinită de suprafața enormă de teren de construcție disponibilă.

Buluc în Centru
Una din primele lecții ale crizei a fost că în afara centrului nu prea ai ce căuta cu birouri. Centrul de Afaceri Internațional al lui Viorel Roman, din preajma spitalului de Recuperare este cel mai la îndemână exemplu de faliment provocat de criză. Cele trei zone în care se mai construiește afară de buricul târgului există pentru că în Centru a cam început să nu mai fie loc. Statistic vorbind, Iașul dispune de 45 de clădiri de birouri, fără a le lua în calcul pe cele aflate în construcție sau spațiile convertite în birouri din foste apartamente. Din total, 16 clădiri, cu aproape 54.000 mp de birouri, adică o treime din total, sunt în centru, 19 într-o zonă semicentrală, iar 10, spre periferie. În acest caz, ”periferie” înseamnă în principal Păcurariul, principala poartă de intrare în Iași.

Preţuri comparative
De construit, se construiește cu precădere în Centru și cu precădere clădiri de birouri de clasă A. În această categorie intră peste 30% din spațiile existente. Cele de clasă B reprezintă încă aproape 60%, iar cele de clasă C sunt aproape inexistente. Firmele care caută spații, le preferă pe cele de calitate. La urma urmei, Iașul este considerat un oraș relativ ieftin din acest punct de vedere. Mai ieftin decât Bucureștiul, Timișoara sau Clujul. Dacă la București chiriile la birourile de clasă A pleacă de la 18 euro/mp/lună, la Iași sunt de 12-14 euro/mp/lună. Cele de clasă C se închiriază cu vreo 10 euro/mp/lună în zona centrală sau semicentrală și cu vreo 8 euro/mp/lună la periferie, adică nu cu mult mai ieftin, așa că este de înțeles preferința clienților și a dezvoltatorilor către birourile de un tip superior.

Avantajele Iaşului
Costurile de întreținere, după standardele în domeniu, sunt de 2,5-4 euro/mp/lună, iar costul mediu al parcărilor este de sub 50 de euro/loc/lună, ceea ce este iarăși rezonabil prin comparație. Un alt avantaj al Iașului este rata de ocupare a spațiilor de birouri, care se învârte în jurul cifrei de 85%. Asta înseamnă că există oricând 15% spații libere. Pe de o parte, asta ține costul chiriei relativ jos. Pe de altă parte, nu sunt atât de multe spații disponibile încât să nu mai fie loc și de altele sau să rămână clădiri abandonate. Între noi fie vorba, pentru ritmul în care se construiesc birouri la Iași putem mulțumi băieților de la Amazon, care în 2005 s-au hotărât să-și deschidă operațiunile din România la Iași, nu la București. A fost semnalul pentru alte multinaționale să vină și ele aici, iar pentru dezvoltatori să ia în calcul investiția în clădiri de birouri mici și medii.

Piaţa: 20 milioane euro
Relativ mici și medii, pentru că United Business Center din cadrul Palas are 20.000 mp de birouri în tot complexul. Pentru amatorii de statistici, încasările anuale ale Palas din zona de birouri se ridică la vreo 3 milioane de euro, cam un sfert din banii aduși de mallul din cadrul proiectului. În total, piața birourilor de închiriat este de vreo 20 de milioane de euro anual. Până acum.

Cât mai suportă?
Mai greu de apreciat este cât loc mai este. În principiu, doar cerul este limita. În practică, am putea face comparația cu Bucureștiul. La ei sunt 1.083 mp de birouri la 1.000 de locuitori, în timp ce la Iași cifra este sub jumătate, respectiv 490 mp de birouri la mia de locuitori. Cele două orașe sunt comparabile, ca profil al firmelor care se cazează în astfel de birouri: IT, asigurări, bănci, servicii. Sectorul terțiar, cum s-ar zice. La sfârșitul anului trecut, toate marile tranzacții cu spații de birouri în provincie au avut la bază interesul marilor companii de IT și așa-numitul business process outsourcing. Externalizarea, în traducere liberă a unor servicii realizate de un personal local, mai fidel firmei decât unul adus din altă parte și la un cost salarial mai redus decât la București. La un nivel echivalent cu al Bucureștiului, de 1.083 mp de birouri la mia de locuitori, la Iași ar mai fi loc de vreo 170.000 mp. Terenuri de construcție să fie, că piața mai poate înghiți încă multe birouri.

Regele mallurilor devine și ducele birourilor
Acum 15 ani, Iulius era un magazin de pantofi. Pe urmă, a apărut Iulius Mall. Iar de acolo, Iulian Dascălu s-a extins în domeniul mallurilor oriunde era rost de scos un ban. Iulius Group a investit până acum vreo 600 de milioane de euro în mallurile din Iași, Suceava, Timișoara și Cluj-Napoca. Cele cinci aduc venituri de peste 65 de milioane de euro anual. Bani care, mai nou, au început să intre în clădirile de birouri, care sunt noua pasiune a lui Dascălu. De United Business Center din Palas am vorbit deja. Un proiect similar, United Business Center Tower a fost lansat la Cluj, cu o suprafață totală de 10.000 mp. La Cluj, Dascălu mai avea și un Iulius Business Center, tot clădire de birouri, de 7.000 mp. Pe listă se află și un proiect similar la Timișoara. Nu și Bucureștiul, pe care Dascălu îl consideră o piață închisă din acest punct de vedere. Ce-a fost de construit, s-a construit deja. E rândul provinciei.

UBC Cluj
Noua clădire de birouri inaugurată de Dascălu la Cluj are o o suprafață totală de 10.000 mp. Din total, Endava a ocupat 6.700 mp, adică 8 din cele 11 nivele (parterul și etajele 4 -10) ale imobilului, deținut de Iulius Group și include, pe lângă zona open space cu birouri, 48 de săli de conferință, două săli pentru relaxare, unde angajații pot juca foosball și tenis de masă, respectiv o zonă de luat masa, cu o capacitate de 100 de locuri. Aici lucreză toţi cei 550 de angajaţi ai Endava de la Cluj.

Rentează birourile?
Mulți investitori și-au frânt gâtul din 2008 încolo, investind în blocuri de apartamente. Chiar și Dascălu, de care vorbeam mai sus, a trebuit să-și modifice din mers proiectul Palas, care avea inițial o componentă importantă de locuințe de lux. Mult mai inspirați au fost cei care au virat la timp către birouri. Costurile sunt mai mari, dar beneficiile, pe măsură. Ideea e simplă: locuințele costă 5 – 600 euro/mp, birourile de clasă A, undeva la 1.000 – 1.200 euro/mp, adică dublu. În schimb, birourile se închiriază, nu se vând. Dacă chiriașul nu-și plătește angaralele, îl dai afară și gata. Până evacuezi un proprietar din apartamentul pe care nu l-a terminat de plătit, îți cam ies peri albi. O clădire cu 10.000 mp de birouri, cum este UBC Tower din Cluj ajunge la 12 milioane de euro, ca investiție necesară. Mulți bani, pe care nu mulți îi au și pe care băncile ezită să-i acorde sub formă de credit. Dacă îi ai însă la pușculiță și îți permiți să-i imobilizezi într-o astfel de investiție, lucrurile stau altfel. Varianta ideală este să construiești fiind sigur că vei putea închiria imediat tot spațiul disponibil. E greu, dar nu imposibil. În condițiile astea, poți să te așezi în fața televizorului cu o pungă de pop-corn în mână. La 12 euro/mp/lună chiria, hectarul de birouri aduce 1,44 milioane euro anual. În 8 ani și un trimestru, ai toţi banii. Apoi, tot ce-ţi intră, mălaiul gros, e profitul curat.